Normativa del alquiler de trasteros en la comunidad de propietarios

26 | 05 | 26

| Consejos para ti

Hoy respondemos a: cómo se regula el alquiler de trasteros físicos en la comunidad de propietarios. ¿Falta espacio para almacenar?: Descubre los trasteros virtuales.

Ley de Propiedad Horizontal: alquiler de trasteros

La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a los trasteros en el artículo 2.2. Este dice: “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también (…) [a] los trasteros (…)”.

En su arrendamiento debes diferenciar dos supuestos:

1. Cuando el trastero no es jurídicamente independiente de la vivienda. Es un “anexo” de ella. Entonces, se alquilaría bajo la regulación de “alquiler de vivienda” y “no de uso distinto” [al de domicilio].
2. Cuando el trastero sí que es independiente de la casa. Ser “independiente” implica hablar de otra edificación. Entonces se arrienda bajo la regulación de “uso distinto”.

En el segundo caso, el trastero debe cumplir las exigencias de seguridad del Código Técnico de Edificación. Este documento se define en el artículo 3.2 de la Ley 38/1999, como “el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes”.

Escribimos desde Barcelona. Por tanto, estudiaremos el Código Civil de Cataluña, que es diferente de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Se puede prohibir el alquiler de trasteros en una comunidad?

Sí, cuando los Estatutos de la comunidad incluyan este veto de forma clara. El legislador no deja lugar a dudas en el artículo 11 epígrafe b del Código Civil Catalán, según el cual los Estatutos pueden contener reglas sobre “las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos”.

¿Se puede alquilar un trastero a un vecino?

En principio sí que le puedes arrendar el trastero porque se trata de alguien que ya reside en la comunidad y, por lo tanto, tiene acceso a las zonas comunes del edificio.

Antes de arrendar el trastero debes tener en cuenta dos cosas:

Dónde tributa el alquiler de trasteros en comunidades de propietarios:

En el IVA con un 21% (modelo 303).
En el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario percibido por el propietario. Se trata pues del mismo caso que el alquiler de habitaciones.

Siempre debes revisar que la escritura del trastero no impida el alquiler.

Alquiler de trastero a un vecino según el Código Civil de Cataluña

Configuración Jurídica del Trastero	¿Se puede alquilar?	Explicación detallada para el ciudadano	Artículos clave del CCCat
Finca Privativa Independiente Posee: Escritura propia. Número de registro de la propiedad. Cuota de participación independiente	Sí	Tienes la propiedad absoluta del espacio. Puedes alquilarlo a cualquier vecino sin pedir permiso a nadie. La comunidad no puede prohibírtelo, a menos que en los Estatutos oficiales del edificio (inscritos en el Registro de la Propiedad) haya una norma que prohíba expresamente el alquiler de trasteros.	Artículo 553-36: “Uso y disfrute de los elementos privativos” Epígrafe 1.
Anexo Inseparable Carece de: Escritura propia (está vinculado al piso principal).	Sí	La ley prohíbe que vendas o hipoteques el trastero por separado del piso. Sin embargo, te permite alquilar su uso temporalmente.	Artículo 553-35 “Anexos”
Elemento Común de Uso Exclusivo El trastero físicamente pertenece a toda la comunidad. Sin embargo, por contrato se te asigna, en tanto que propietario de tu piso, derecho a usar y alquilar el trastero en exclusiva.	No, salvo que las normas del edificio autoricen el arriendo.	El uso del trastero está blindado y unido al uso de tu vivienda. Si tú vives en el piso, no puedes "despiezarlo" para alquilar el trastero a un vecino. La única excepción: Que el Reglamento de Régimen Interior o los Estatutos de tu edificio permitan expresamente que los vecinos se alquilen o intercambien estos trasteros comunes entre sí. Si las normas de tu edificio lo autorizan, se puede; si no dicen nada, la ley lo prohíbe.	Artículo 553-52.2.b: “Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros”

¿Puedo alquilar mi trastero a una persona ajena a la comunidad?

Sí que es posible arrendar el trastero a una persona ajena siempre y cuando:

Los estatutos del edificio no lo prohíban expresamente.
Esté registrado como una finca privativa independiente.

Alquiler de trastero a una persona ajena a la comunidad

Configuración Jurídica del Trastero	¿Se puede alquilar a un extraño?	Fundamento Legal y Explicación (CCCat)	Artículos clave del CCCcat
Finca Privativa Independiente	Sí	Salvo que los Estatutos dispongan lo contrario.	Artículo 553-36 “Uso y disfrute de los elementos privativos”
Anexo Inseparable	No	Los anexos están ligados indisolublemente al destino de la vivienda.	Artículo 553-35 “Anexos”
Elemento Común de Uso Exclusivo	Nunca	Al tratarse de un espacio cuya titularidad es de todo el edificio, el derecho de uso exclusivo nunca se puede separar.	Artículo 553-52 “Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros” epígrafe 2 letra b

Según el Código Civil Catalán: ¿Cuáles son los problemas para alquilar trastero a externos?

En primer lugar, una eventual nulidad del contrato de alquiler. En segundo lugar, que la comunidad de propietarios prohíba judicialmente el acceso al inquilino externo, basándose en la infracción de los estatutos y en motivos de seguridad.

Problema

Descripción del Riesgo y Efectos Reales

Base Legal Código Civil Catalán

Uso indebido de un trastero

La única finalidad de un trastero es almacenar objetos. Sí un propietario, por ejemplo, lo subarrienda como vivienda, el resto la comunidad podrá requerir la cesación de dicha actividad.

Artículo 553-40.2 CCCat “Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes”

Infracción Estatutaria

Cuando los Estatutos de la comunidad prohíban expresamente el acceso o alquiler a personas ajenas a la finca. La comunidad puede emprender acciones legales contra ti.

Riesgos al dejar entrar a un extraño al edificio

Los vecinos pueden oponerse legalmente alegando que se pone en riesgo su seguridad.

Nulidad del Contrato

Si tu trastero está inscrito en las escrituras como un "anexo" de tu piso, no tiene entidad jurídica propia. Alquilarlo a un extraño de forma independiente es ilegal.

Desahucio por la Comunidad

Si el trastero es un elemento común del edificio, pero de uso exclusivo de tu piso, su desvinculación para lucrarte con un tercero externo está totalmente prohibida.

Artículo 553-52 “Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros” epígrafe 2 letra b

Responsabilidad por daños causados por el inquilino externo

Cuando cause destrozos en las zonas comunes, como propietario respondes solidariamente ante la comunidad.

Artículo 553-40.2 CCCat “Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes”

Eventual insuficiencia de la cobertura del seguro de hogar cuando un tercero es el perjudicado

Cuando el contenido pertenece a un tercero ajeno a la comunidad y hay robos u incendios puede ocurrir que el seguro no lo cubra. Contrata un seguro completo con Grupo Housfy

El CCCat no fuerza a tener seguro. Ahora bien, los Estatutos de la Comunidad pueden obligarte a ello.

Consulta el texto íntegro de los artículos citados en las tres tablas anteriores:

Artículos del Código Civil Catalán sobre alquiler de trasteros

553-35 Anexos: “Se determinan en el título de constitución como espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos”.

553-36.1 Uso y disfrute de los elementos privativos: “Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra restricción que las que derivan del régimen de propiedad horizontal”.

553-40.2 Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes: “La presidencia de la comunidad (…) por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, tiene que requerir fehacientemente a quién las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y los ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que se tiene que tramitar de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, (…) la autoridad judicial tiene que adoptar las medidas cautelares que considere convenientes”.

553-52.2 Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros: “No existe subcomunidad para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos:

(…)

B. Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento común del régimen de propiedad horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo”.

Este escrito aclara el alquiler de trasteros en comunidades de propietarios.