Me han escogido para presidir la comunidad. ¿Cuáles serán mis funciones en el cargo?

¿Cuáles son las funciones de la presidencia de la comunidad? Hoy lo respondemos. Seguidamente, ponemos a tu alcance la comprensión de dos aspectos clave del Código Civil Catalán:

1. Las competencias de los cargos de la comunidad de propietarios.
2. El buen gobierno de la misma.

Para culminar el texto describiendo tres oportunos auxilios cuando eres presidente:  

1. El Administrador de Fincas. 
2. El Abogado.
3. La formación complementaria que ofrecemos.

¿Te atraen las temáticas planteadas? ¡Vamos!.

 

Funciones del presidente de la Comunidad de Propietarios  

a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar la comunidad judicialmente y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si se tercia.
d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
e) Cualquier otra función que establezca la ley¹."

Observa que la misión del presidente abraza tres terrenos diferentes:

El ámbito organizativo. Epígrafes: a) y d).
El ámbito representativo. Epígrafe: b).
La potestad de acontecer garante de la efectividad del cumplimiento de los acuerdos adoptados. Epígrafe: c).  
El punto e) prevé el otorgamiento de funciones actualmente no atribuidas a una persona con potestades jurídicas.

Antes de cerrar este primer apartado, Finques Feliu quiere dejar claro lo siguiente: en ningún caso el presidente de la comunidad de propietarios debe caer en la tentación de imponer sistemáticamente sus intereses. El Código Civil Catalán es contundente al respecto: "Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones"².

^{1: Las funciones del presidente de la comunidad se encuentran recogidas en el epígrafe 1 del artículo 553-16 del Código Civil Catalán}.

^{2: Fuente: Artículo 553-15 epígrafe 3}.

Personas físicas que pueden ser escogidas para cualquier cargo de la Junta

 

Todo el mundo que ostente un título de propiedad puede ser escogido. Sin embargo, sabemos que es bastante frecuente que nadie quiera presidir la comunidad de propietarios. Entonces el Código Civil Catalán, indica que la designación será por "turno rotatorio o sorteo"³ .

Hablar de la capacidad de ser escogido nos lleva a analizar las particularidades del derecho al voto. Este "puede ser ejercido por quien no tenga deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicialmente o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente"⁴.

Recuerda que se puede votar:

1. Personalmente.
2. Por delegación a otro propietario o representante legal: En este caso, habrá que firmar el escrito de autorización pertinente.

^{3: Fuente: artículo 553-15 epígrafe 5.} 

^{4: Fuente: artículo 553-24 del Código Civil Catalán.}

Me da miedo que, en caso de que la persona que la preside muera o enferme, la comunidad quede bloqueada

Estos dos supuestos no tienen que figurar entre tus preocupaciones.

La razón arraiga en esta previsión del Código Civil Catalán: "la Junta de Propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente⁵". 

Por otro lado, entendemos que una enfermedad grave o invalidante coincide con la siguiente, previsión del legislador: "una alegación de un motivo de excusa fundamentado"⁶. Por lo tanto, siempre que lo demuestre con documentación médica, Finques Feliu recomienda que los otros propietarios valoren atender los motivos de la persona afectada.

La pregunta que nos ocupa también nos sirve para poner el foco en una situación a evitar: la inoperancia de la Junta.

En este sentido, Finques Feliu recomienda que, en la primera Junta se designen los tres cargos esenciales de la Junta. Estos hacen posible principalmente:

• Organizar y representar la Junta (presidente).
• Impedir vacíos de poder (vicepresidente).
• Que las actas sean redactadas (secretario).

Su duración será, como mínimo, de un año. Atención, pero, con esta puntualización: "se entienden prorrogados hasta que no se haga la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el cual se designaron"⁷.

^{5: Fuente: artículo 553-16 epígrafe 2.}

^{6: Fuente: artículo 553-15 epígrafe 5.}

^{7: Fuente: artículo 553-15 epígrafe 4}.

Para el buen funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, la persona secretaria es tan necesaria como el presidente y el vicepresidente
   

Efectivamente. El secretario, según el Código Civil Català⁸ tiene que: 

1. Extender las actas de las reuniones.
2. Hacer las notificaciones.
3. Expedir los certificados.
4. Custodiar, durante cinco años como mínimo, la siguiente documentación:

• Las convocatorias.
• Las comunicaciones.
• Los poderes. 
• La de carácter contable.
• Proporcionar otra información referente a las reuniones y la comunidad.

A propósito de la custodia del Libro de Actas, reproducimos el artículo que se ocupa de ella⁹:

1. "Los acuerdos de la junta de propietarios se tienen que transcribir en un libro de actas que se tiene que legalizar, al menos en catalán, o en aranés a Aran, en el registro de la propiedad que corresponda.

2. El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que se tienen que conservar durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido."

 

^{8: Fuente: artículo 553-17.}

^{9:Fuente: artículo 553-28.}

 

En cuanto al régimen de adopción de acuerdos y las condiciones de impugnación de los mismos hay que tener presente el siguiente

Cuando se ejercen las funciones de presidente en la comunidad de propietarios, también tiene que tener nociones sobre dos aspectos procedimentales que salvaguardan los derechos de todos los propietarios.

En primer lugar, cuáles son las condiciones de adopción de los acuerdos a la Junta de propietarios.

• En cuanto a los requisitos formales de la votación de acuerdos a la Junta el Código Civil Catalán señala: "La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan la minoría disidente"¹⁰.  

En segundo lugar, como puede impugnar los acuerdos tomados en Junta cuando estos ya constan en acta:

• El Código Civil Catalán establece la protección en esta minoría disidente: "Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar un administrador o administradora"¹¹ .
• El hecho de impugnar un acuerdo nunca suspende, a priori, la ejecutabilidad del mismo¹². Si así fuera, a la práctica, se podría bloquear la junta para siempre.

 

• El Código Civil Catalán prevé la posibilidad de impugnar acuerdos en dos supuestos. Cuando sean:

1. "Contrarios a las leyes, en el título de constitución o en los estatutos o si, atendidas las circunstancias, implican un abuso de derecho¹³.
2. Contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios"¹⁴. 

¿Quieres saber todavía más sobre la impugnación? Aquí puedes acceder a la respuesta. 

 

^{10: Fuente: Sección 2 del artículo 552-7}.

^{11: Fuente: Sección 4 del artículo 552-7} 

^{12: Fuente: Punto 1 del artículo 553-32.} 

^{13: Fuente: Artículo 553-31 epígrafe a).} 

^{14: Fuente: Artículo 553-32 epígrafe b).}

Me produce vértigo presidir la comunidad 

Empatizamos contigo. Dicho esto, hay tres motivos que invitan a la serenidad: 

a) No estarás nunca en soledad: Cómo hemos avanzado vicepresidente y secretario te ayudaran a presidir la Junta de Propietarios. 

b) La Comunidad de Propietarios puede contar con dos perfiles profesionales valiosos:

1. El administrador de Fincas que os puede ofrecer Finques Feliu y todo el Grupo Housfy.
2. El abogado. 

Para contratar a estos profesionales se requiere la aprobación previa de la Junta.

c) Tienes la opción de apuntarte a la formación que ofrece Finques Feliu: La impartimos en nuestra "Escuela de Presidentes". Nos implicamos para que puedas experimentar la vertiente práctica de ejercer un cargo en la Comunidad y preguntar las dudas que lógicamente el día a día de la gestión suscita.

Estamos comprometidos con tu tranquilidad.