M'han escollit per presidir la comunitat. Quines seran les meves funcions al càrrec?

Quines són les funcions de la presidència de la comunitat? Avui ho responem. Seguidament, posem al teu abast la comprensió de dos aspectes clau del Codi Civil Català:

1. Les competències dels càrrecs de la comunitat de propietaris.
2. El bon govern d'aquesta.

 

Per culminar el text descrivint tres oportuns auxilis quan ets president:  

 

1. L'Administrador de Finques. 
2. L'Advocat.
3. La formació complementària que oferim.

 

T'atrauen les temàtiques plantejades? Doncs endavant.

 

Funcions del president de la Comunitat de Propietaris  

 

a) Convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris.
b) Representar la comunitat judicialment i extrajudicialment.
c) Elevar a públics els acords, si s'escau.
d) Vetllar pel bon funcionament de la comunitat i pel compliment dels deures del secretari i de l’administrador.
e) Qualsevol altres funcions que estableixi la llei¹."

Observa que la missió del president abraça tres terrenys diferents:

1. L'àmbit organitzatiu. Epígrafs: a) i d).
2. L'àmbit representatiu. Epígraf: b).
3. La potestat d'esdevenir garant de l'efectivitat del compliment dels acords adoptats. Epígraf: c).  

El punt e) preveu l'atorgament de funcions actualment no atribuïdes a una persona amb potestats jurídiques.

Abans de tancar aquest primer apartat, Finques Feliu vol deixar clar el següent: en cap cas el president de la comunitat de propietaris ha de caure en la temptació d'imposar sistemàticament els seus interessos. El Codi Civil Català és contundent: "Els càrrecs són designats per la junta de propietaris, davant la qual responen de llurs actuacions"².

 

^{1: Les Funcions del president de la comunitat són recollides a l'epígraf 1 de l'article 553-16 del Codi Civil Català.}

^{2: Font: Article 553-15 epígraf 3.}

 

Persones físiques que poden ser escollides per a qualsevol càrrec de la Junta

 

Tothom que ostenti un títol de propietat pot ser escollit. Dit això sabem que és bastant freqüent que ningú vulgui presidir la comunitat de propietaris. Llavors el Codi Civil Català, indica que la designació serà per "torn rotatori o sorteig"³ .

Parlar de la capacitat de ser escollit ens porta a analitzar les particularitats del dret al vot. Aquest "pot ser exercit per qui no tingui deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneix. Els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tenen dret a votar si acrediten que han consignat judicialment o notarialment el seu import o que les han impugnat judicialment"⁴.

Recorda que es pot votar:

1. Personalment
2. Per delegació a un altre propietari o representant legal: En aquest cas, caldrà signar l'escrit d'autorització pertinent.

 

^{3: Font: article 553-15 epígraf 5.} 

^{4: Font: article 553-24 del Codi Civil Català.}

 

Em fa por que, en cas que la persona que la presideix mor o emmalalteix, la comunitat quedi bloquejada

 

Aquests dos supòsits no han de figurar entre les teves preocupacions.

La raó arrela en aquesta previsió del Codi Civil Català: "la Junta de Propietaris pot designar un vicepresident, que exerceix les funcions de la presidència en cas de mort, impossibilitat, absència o incapacitat del seu titular. També pot exercir les funcions que la presidència li hagi delegat expressament"⁵. 

D'altra banda, entenem que una malaltia greu o invalidant coincideix amb la següent, previsió del legislador: "una al·legació d'un motiu d'excusa fonamentat"⁶. Per tant, sempre que ho demostri amb documentació mèdica, Finques Feliu recomana que els altres propietaris valorin atendre els motius de la persona afectada.

La pregunta que ens ocupa també ens serveix per posar el focus en una situació a evitar: l'inoperància de la Junta.

En aquest sentit, Finques Feliu recomana que, a la primera Junta es designin els tres càrrecs essencials de la Junta. Aquests fan possible principalment:

• Organitzar i representar la Junta (president).
• Impedir buits de poder (vicepresident).
• Que les actes siguin redactades (secretari).

La seva durada serà, com a mínim, d'un any. Atenció, però, amb aquesta puntualització: "s’entenen prorrogats fins que no es faci la junta ordinària següent al venciment del termini per al qual es van designar"⁷.

 

^{5: Font: article 553-16 epígraf 2.}

^{6: Font: article 553-15 epígraf 5.}

^{7: Font: article 553-15 epígraf 4.}

 

Per al bon funcionament de la Comunitat de Propietaris, la persona secretària és tan necessària com el president i el vicepresident

   

Efectivament. El secretari, segons el Codi Civil Català⁸ ha de: 

 

1. Estendre les actes de les reunions.
2. Fer les notificacions.
3. Expedir els certificats.
4. Custodiar, durant cinc anys com a mínim, la següent documentació:

• Les convocatòries.
• Les comunicacions.
• Els poders. 
• La de caràcter comptable.
• Proporcional altra informació referent a les reunions i la comunitat.

 

A propòsit de la custòdia del Llibre d'Actes, reproduïm l'article que se'n ocupa⁹:

 

1. "Els acords de la junta de propietaris s’han de transcriure en un llibre d’actes que s’ha de legalitzar, almenys en català, o en aranès a Aran, en el registre de la propietat que correspongui.

2. El secretari ha de custodiar els llibres d’actes de la junta de propietaris, que s’han de conservar durant trenta anys mentre existeixi el règim de propietat horitzontal o durant cinc anys des del moment en què s’hagi extingit."

 

^{8: Font: article 553-17.}

^{9: Font: l'article 553-28.}

 

Pel que fa al règim d'adopció d'acords i les condicions d'impugnació dels mateixos cal tenir present el següent

 

Quan hom exerceix les funcions de president a la comunitat de propietaris, també ha de tenir nocions sobre dos aspectes procedimentals que salvaguarden els drets de tots els propietaris.

En primer lloc, quines són les condicions d'adopció dels acords a la Junta de propietaris.

• Pel que fa als requisits formals de la votació d'acords a la Junta el Codi Civil Català assenyala: "La majoria dels cotitulars, segons el valor de llur quota, acorden els actes d'administració ordinària, que obliguen la minoria dissident"¹⁰.  

 

En segon lloc, com pot impugnar els acords presos en Junta quan aquests ja consten en acta:

• El Codi Civil Català estableix la protecció a aquesta minoria dissident: "Els cotitulars dissidents que es considerin perjudicats per l'acord de la majoria poden acudir a l'autoritat judicial, la qual resol i pot, fins i tot, nomenar un administrador o administradora"¹¹ .
• El fet d'impugnar un acord mai suspèn, a priori, la executabilitat del mateix¹². Si fos així, a la pràctica, es podria bloquejar la junta per sempre.

 

• El Codi Civil Català preveu la possibilitat d'impugnar acords en dos supòsits. Quan siguin:

1. "Contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret¹³.
2. "Contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un dels propietaris"¹⁴. 

Vols saber encara més sobre la impugnació? Aquí pots accedir-hi. 

 

^{10: Font: Secció 2 de l'article 552-7.}

^{11: Font: Secció 4 de l'article 552-7} 

^{12: Font: Punt 1 de l'article 553-32.} 

^{13: Font: Article 553-31 epígraf a).} 

^{14: Font: Article 553-32 epígraf b).}

 

Em fa vertigen presidir la comunitat 

 

Hi empatitzem. Dit això, hi ha tres motius que conviden a la serenitat: 

a) No estaràs mai en solitud: Com hem avançat vicepresident i secretari t'ajudaràn a presidir la Junta de Propietaris. 

b) La Comunitat de Propietaris pot comptar amb dos perfils professionals valuosos:

• L'administrador de Finques que us pot oferir Finques Feliu i tot el Grup Housfy.
• L'advocat. 

Per contractar aquests propietaris es requereix l'aprovació prèvia de la Junta.

c) Tens l'opció d'apuntar-te la formació que Finques Feliu: La impartim a la nostra "Escola de Presidents". Ens impliquem per tal que puguis veure el vessant pràctic d'exercir un càrrec a la Comunitat i preguntar els dubtes que lògicament el dia a dia de la gestió suscita.

Estem compromesos amb la teva tranquil·litat.