Normativa del lloguer de trasters a la comunitat de propietaris

26 | 05 | 26
| Consells per tu

Avui responem a: com es regula el lloguer de trasters físics a la comunitat de propietaris. Falta espai per a emmagatzemar?: Descobreix els trasters virtuals.

Llei de Propietat Horitzontal: lloguer de trasters

La Llei de Propietat Horitzontal es refereix als trasters a l'article 2.2. Aquest diu: “Les normes reguladores de l'arrendament d'habitatge s'aplicaran també (…) [a] als trasters (…)”.

En el seu arrendament has de diferenciar dos supòsits:

  1. Quan el traster no és jurídicament independent de l'habitatge. És un “annex”. Aleshores, es llogaria sota la regulació de “lloguer d'habitatge” i “no d'ús diferent” [al de domicili].

  2. Quan el traster sí que és independent de la casa. Ser “independent” implica parlar d'una altra edificació. Aleshores es lloga sota la regulació d'“ús diferent”.

En el segon cas, el traster ha de satisfer les exigències de seguretat del Codi Tècnic de l'Edificació. Aquest document es defineix a l'article 3.2 de la Llei 38/1999, com “el marc normatiu que estableix les exigències bàsiques de qualitat dels edificis de nova construcció i de les seves instal·lacions, així com de les intervencions que es realitzin en els edificis existents”.

Escrivim des de Barcelona. Per tant, estudiarem el Codi Civil de Catalunya, que és diferent de la Llei de Propietat Horitzontal.

Es pot prohibir el lloguer de trasters en una comunitat?

Sí, quan els Estatuts de la comunitat incloguin aquest veto de forma clara. El legislador no deixa lloc a dubtes a l'article 11 epígraf b del Codi Civil Català, segons el qual els Estatuts poden contenir regles sobre “les limitacions d'ús i la resta de càrregues dels elements privatius”.

Es pot llogar un traster a un veí?

En principi sí que li pots llogar el traster perquè es tracta d'algú que ja resideix a la comunitat i, per tant, té accés a les zones comunes de l'edifici.

Abans d'arrendar el traster has de tenir en compte dues coses:

  • On tributa el lloguer de trasters en comunitats de propietaris:

    • A l'IVA amb un 21% (model 303).

    • A l'IRPF com a rendiment del capital immobiliari percebut pel propietari. Es tracta, doncs, del mateix cas que el lloguer d'habitacions.

  • Sempre has de revisar que l'escriptura del traster no impedeixi el lloguer.

Lloguer de traster a un veí segons el Codi Civil de Catalunya

Configuració Jurídica del Traster Es pot llogar? Explicació detallada per al ciutadà Articles clau del CCCat

Finca Privativa Independent

 

Posseeix:

 

* Escriptura pròpia.

 

* Número de registre de la propietat.

 

* Quota de participació independent.

 Sí Tens la propietat absoluta de l'espai. Pots llogar-lo a qualsevol veí sense demanar permís a ningú. La comunitat no pot prohibir-t'ho, tret que en els Estatuts oficials de l'edifici (inscrits en el Registre de la Propietat) hi hagi una norma que prohibeixi expressament el lloguer de trasters.

Article 553-36:

 

“Ús i gaudi dels elements privatius”

 

Epígraf 1.

Annex Inseparable

 

Manca de:

 

* Escriptura pròpia (està vinculat al pis principal).

 Sí La llei prohibeix que venguis o hipotequis el traster per separat del pis. No obstant això, et permet llogar el seu ús temporalment.

Article 553-35

 

“Annexos”

Element Comú d'Ús Exclusiu

 

El traster físicament pertany a tota la comunitat.

 

No obstant això, per contracte se t'assigna, com a propietari del teu pis, dret a usar i llogar el traster en exclusiva.

 No, tret que les normes de l'edifici autoritzin l'arrendament.

L'ús del traster està blindat i unit a l'ús del teu habitatge. Si tu vius al pis, no pots "desmembrar-lo" per llogar el traster a un veí.

 

L'única excepció: Que el Reglament de Règim Interior o els Estatuts del teu edificio permetin expressament que els veïns es lloguin o s'intercanviïn aquests trasters comuns entre si. Si les normes del teu edifici ho autoritzen, es pot; si no diuen res, la llei ho prohibeix.

Article 553-52.2.b:

 

“Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters”

Puc llogar el meu traster a una persona aliena a la comunitat?

Sí que és possible arrendar el traster a una persona aliena sempre que:

  • Els estatuts de l'edifici no ho prohibeixin expressament.

  • Estigui registrat com una finca privativa independent.

Lloguer de traster a una persona aliena a la comunitat

Configuració Jurídica del Traster Es pot llogar a un estrany? Fonament Legal i Explicació (CCCat) Articles clau del CCCat
Finca Privativa Independent Sí Tret que els Estatuts disposin el contrari.

Article 553-36

 

“Ús i gaudi dels elements privatius”
Annex Inseparable No Els annexos estan lligats indissolublement al destí de l'habitatge.

Article 553-35

 

“Annexos”
Element Comú d'Ús Exclusiu Mai Al tractar-se d'un espai la titularitat del qual és de tot l'edifici, el dret d'ús exclusiu mai es pot separar. Article 553-52 “Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters” epígraf 2 lletra b

Segons el Codi Civil Català: Quins són els problemes per llogar un traster a externs?

En primer lloc, una eventual nul·litat del contracte de lloguer. En segon lloc, que la comunitat de propietaris prohibeixi judicialment l'accés al llogater extern, basant-se en la infracción dels estatuts i en motius de seguretat.

Problema Descripció del Risc i Efectes Reals Base Legal Codi Civil Català
Ús indegut d'un traster L'única finalitat d'un traster és emmagatzemar objectes. Si un propietari, per exemple, el sotsarrenda com a habitatge, la resta de la comunitat podrà requerir la cessació d'aquesta activitat. Article 553-40.2 CCCat “Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”.
Infracció Estatutària Quan els Estatuts de la comunitat prohibeixin expressament l'accés o lloguer a persones alienes a la finca. La comunitat pot emprendre accions legals contra tu. Article 553-40.2 CCCat “Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”.
Riscos en deixar entrar un estrany a l'edifici Els veïns poden oposar-se legalment al·legant que es posa en risc la seva seguretat. Article 553-40.2 CCCat “Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”.
Nul·litat del Contracte Si el teu traster està inscrit a les escriptures com un "annex" del teu pis, no té entitat jurídica pròpia. Llogar-lo a un estrany de forma independent és il·legal. Article 553-40.2 CCCat “Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”.
Desnonament per la Comunitat Si el traster és un element comú de l'edifici, però d'ús exclusiu del teu pis, la seva desvinculació per lucrar-te amb un tercer extern està totalment prohibida. Article 553-52 “Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters” epígraf 2 lletra b.
Responsabilitat per danys causats pel llogater extern Quan causi destrosses a les zones comunes, com a propietari respons solidàriament davant la comunitat. Article 553-40.2 CCCat “Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”.
Eventual insuficiència de la cobertura de l'assegurança de llar quan un tercer és el perjudicat Quan el contingut pertany a un tercer aliè a la comunitat i hi ha robatoris o incendis pot passar que l'assegurança no ho cobreixi. Contracta una assegurança completa amb Grup Housfy El CCCat no força a tenir assegurança. Ara bé, els Estatuts de la Comunitat poden obligar-t'hi.

Consulta el text íntegre dels articles citats en les tres taules anteriors:

Articles del Codi Civil Català sobre lloguer de trasters  
553-35 Annexos “Es determinen en el títol de constitució com a espais físics o drets vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i són de titularitat privativa a tots els efectes”.
553-36.1 Ús i gaudi dels elements privatius “Els propietaris d'elements privatius poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra restricció que les que deriven del règim de propietat horitzontal”.
553-40.2 Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns “La presidència de la comunitat (…) per iniciativa pròpia o a petició d'una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que deixi de fer-les. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta de propietaris pot exercir contra els propietaris i els ocupants de l'element privatiu l'acció per fer-la cessar, que s'ha de tramitar d'acord amb les normes processals corresponents. Una vegada presentada la demanda, (…) l'autoritat judicial ha d'adoptar les mesures cautelars que consideri convenients”.
553-52.2 Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters

“No existeix subcomunidad per al local de garatge o trasters en els casos següents:

 

(…)

 

B. Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a element comú del règim de propietat horitzontal. En aquest cas, l'ús concret de les places d'aparcament o dels trasters no pot cedir-se a terceres persones com a independència de l'ús del element privatiu respectiu”.

Aquest escrit aclareix el lloguer de trasters en comunitats de propietaris.